SCI : de la nécessité de faire approuver les comptes chaque année par les associés

L’article 1856 du code civil prévoit que le gérant doit rendre compte, chaque année, de sa gestion aux associés en rédigeant un rapport écrit sur l’activité de la société au cours de l’exercice écoulé indiquant notamment les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues. Les associés doivent approuver ce rapport.

En théorie, les SCI et leurs gérants bénéficient d’une grande liberté dans la manière de rendre compte de leur gestion aux associés. C’est sans compter sur les cas particuliers et les autres obligations pesant sur le gérant. En pratique, la tenue d’une comptabilité et son approbation annuelle par les associés sont rendues nécessaires par les risques et les sanctions encourus en cas d’inexécution.

La nécessité d’établir des comptes annuels et de les soumettre à l’approbation des associés

La loi prévoit une reddition* de comptes par le gérant une fois par an au moyen d’un « rapport écrit sur l’activité de la société au cours de l’exercice écoulé ». Ce rapport devra indiquer « les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues ».

La loi prévoit également que les associés de SCI ont le droit d’obtenir, une fois par an, communication des livres et documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale (art. 1855 C.civ).

D’autre part, des dispositions particulières imposent au gérant de SCI les obligations suivantes :

• établissement d’un rapport sur les conventions dites « réglementées » ; l’organe délibérant devant statuer sur ce rapport (art. L. 612-5 C.com) ;
• établissement d’une déclaration de résultats 2072 dans les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés qui donnent leurs immeubles en location ou en confèrent la jouissance à leurs associés (art. 172 bis CGI) ;
• établissement éventuel d’une déclaration 2777-SD relative aux distributions de bénéfices faites à des personnes physiques.

Le gérant de SCI doit donc, une fois par an, communiquer aux associés un ou plusieurs rapports ainsi que des informations chiffrées découlant des comptes et faisant apparaître un résultat (bénéfice ou perte). L’organisation d’une assemblée générale annuelle des associés par le gérant apparaît indispensable afin de remplir toutes ses obligations et se ménager la preuve de leur bonne exécution.

Les conséquences et sanctions de l’absence de reddition de compte par le gérant

En cas d’infractions aux lois et règlements, de violation des statuts ou de fautes commises dans sa gestion, le gérant de SCI engage sa responsabilité civile envers la société et envers les tiers, principalement les associés (art. 1850 C.civ).

La jurisprudence nous donne plusieurs exemples de révocation de gérant de SCI :

• révocation d’un gérant de SCI qui n’avait pas rendu compte de sa gestion annuellement même si les associés ne le demandaient pas et peu important le caractère familial de la SCI (Cass.com. 23/10/2019 n°17-31653) ;
• révocation d’un gérant de SCI peu soucieux de l’intérêt social (CA Orléans 12/03/2020 n°19/00678 :  au cas présent, le gérant ne respecte pas ses obligations légales et statutaires. Il n’a jamais fait établir de comptes annuels ni convoqué d’assemblée générale aux fins de rentre compte de sa gestion) ;
• révocation d’un gérant de SCI qui avait omis de rendre compte de sa gestion a son coassocié et avait consenti une location à des conditions désavantageuses pour la SCI (Cass.com. 02/05/1990) ;
• révocation d’un gérant de SCI qui n’avait pas demandé à un professionnel la tenue de la comptabilité ni rendu compte de sa gestion (Cass.com. 04/11/2014).

Également, l’absence d’établissement et de reddition de comptes par le gérant peut avoir des conséquences importantes pour les droits des associés tant au plan juridique (détermination des créances ou dettes des associés envers la société et valorisation des parts en cas de cession, de retrait ou de décès d’un associé) qu’au plan fiscal (redressement en cas d’inexactitude des résultats déclarés).

La situation la plus extrême pourrait entraîner la fictivité de la société ou l’extension d’une procédure de redressement judiciaire d’une société commerciale dont dépend la SCI à cette dernière (Cass.com. 18/07/1989 n°88-13279).

Enfin, tout tiers ayant un intérêt à agir peut demander la mise en cause de la responsabilité civile du gérant si le défaut de reddition de compte par ce dernier lui cause un préjudice (établissement bancaire ayant octroyé un crédit à la société par exemple).

Faire approuver les comptes de la SCI par les associés tous les ans est une saine décision de gestion

En l’absence de disposition légale supplémentaire sur la reddition de compte, ce sont les statuts de la SCI qui préciseront utilement les modalités d’organisation de l’assemblée générale ordinaire des associés ainsi que la communication des comptes et des rapports du gérant à ces derniers. Ils pourront également prévoir l’affectation du résultat, qu’il s’agisse d’un bénéfice ou d’une perte.

L’approbation des comptes annuels par les associés de SCI est rendue nécessaire en pratique au regard des différents points évoqués ci-dessus.

* rendre compte de sa gestion, de ses comptes