Cession isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété sur un immeuble
En matière immobilière et dans un objectif de préparation à la transmission ou à la succession, il est possible de démembrer la propriété de l'immeuble (ou des parts sociales de sociétés immobilières) entre usufruit et nue-propriété, le donataire étant les parents qui gardent l'usufruit (et conséquemment la charge de l'ISF) et les bénéficiaires étant les enfants qui reçoivent la nue-propriété. À la disparition des parents l'usus et le fructus se trouvent réunis et les enfants deviennent pleins propriétaires sans droit de succession supplémentaire.
La question rencontrée récemment sur un dossier est la suivante : en cas de cession de la nue-propriété et pour le calcul de la plus- value, comment est calculée la durée de détention du bien : à partir de la date d'acquisition du bien par les parents ou à partir de la date du démembrement et de la donation ?
La première réponse, beaucoup plus favorable au contribuable, n'est malheureusement pas la bonne. La durée de détention, indispensable pour le calcul de plus value imposable est déterminée à partir de la date de transfert de la nue-propriété, i.e. la date d'acquisition (à titre gratuit dans notre exemple) du droit.
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