C’est le moment de faire un lease-back immobilier !

Dans la multitude de mesures et dispositifs mis en place par le Gouvernement pour encourager la relance, l’étalement des plus-values en cas de lease-back immobilier, dispositif qui avait existé jusqu’en 2012, est réinstauré.

Définition : une opération de lease-back consiste pour le propriétaire d’un bien (notamment immeuble) à le céder à une société de crédit-bail afin de percevoir des liquidités issues de la cession tout en continuant à l’utiliser par la conclusion d’un contrat de crédit-bail.

 Cette opération permet aux entreprises d’améliorer leur trésorerie assez facilement mais engendre normalement une imposition sur la plus-value constatée lors de la cession, aspect souvent dissuasif à l’opération.

 Comme évoqué en introduction, la loi de finances pour 2021 est venue rétablir un ancien dispositif qui permet de répartir sur la durée du contrat de crédit-bail immobilier (sans que cette période n’excède 15 ans) le montant de la plus-value constatée lors de la cession afin de limiter l’impact fiscal du lease back. En clair si le CBI a une durée de 12 ans, la plus-value dégagée lors de la vente de l’immeuble à l’organisme de CBI sera étalée sur 12 années, ce qui atténue très fortement l’impact de trésorerie voire optimise l’IS avec le bénéfice du plafond 15 %.

 LA LDF 2021 précise en outre les conditions d’application de cette mesure et les modalités de mise en œuvre du dispositif.

Conditions relatives au contribuable

 Sont concernés par ce dispositif d’étalement les contribuables soumis à l’IS ou à l’IR dans les catégories BIC, BA et BNC quel que soit le régime d’imposition (réel, simplifié…).

 Conditions relatives à l’immeuble

 L’immeuble concerné doit être affecté à l’activité professionnelle du cédant ce qui exclut les immeubles détenus dans le cadre de la gestion de son patrimoine.

 Le cédant doit retrouver immédiatement la jouissance de l’immeuble cédé. Il ne peut donc par la suite, en qualité de crédit preneur, sous louer l’immeuble.

 L’article 39 novodecies modifié par la loi de finances prévoit néanmoins que le cédant/crédit preneur peut donner en location l'immeuble à une entreprise avec laquelle il entretient des liens de dépendance au sens du 12 de l'article 39 et qui affecte l'immeuble à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

 Mise en œuvre du dispositif

Le dispositif est optionnel. La décision de procéder à l’étalement de la plus-value est une décision de gestion opposable à l’entreprise.

 Le montant de la plus-value de cession doit être réparti par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail, sans excéder quinze ans. Cette durée est calculée à partir de l'année de réalisation de la plus-value.

 Il est mis fin à l'étalement lorsque l'immeuble est acquis par l'entreprise ou en cas de résiliation du contrat de crédit-bail. Le solde de la plus-value est alors immédiatement imposable.

 Le dispositif s'applique aux immeubles dont la cession à une société de crédit-bail est réalisée entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 et est précédée d'un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28 septembre 2020, et au plus tard le 31 décembre 2022.

Ce dispositif est donc un bon moyen, dans l’hypothèse de détention d’un actif immobilier d’exploitation (directement ou via une SCI) de se dégager une plus-value et de constater la prise de valeur (capitalisation) tout en renforçant la trésorerie de l’entreprise avec une fiscalité très progressive.

Rajoutons pour conclure que le CBI est aujourd’hui beaucoup plus souple (souvenons-nous de feu les SICOMI) qu’autrefois et s’apparente de facto à un emprunt.

Source : article 33 de la LDF 2021 n°2020-1721 du 29 décembre 2020