Location meublée : rappel du nouveau régime

La condition d’inscription au RCS pour distinguer Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a été supprimée.

Cette suppression a eu pour conséquence d’aligner le régime fiscal et le régime social pour ce qui concerne la location de longue durée. Les règles sociales dépendant également :

-     de la durée de la location : courte durée (location saisonnière) / longue durée ;

-     du mode d’exercice de l’activité de loueur en meublé : en entreprise individuelle ou en société (type SARL de famille, société semi-transparente sur le plan fiscal).

Vous trouverez ci-dessous des tableaux de synthèse concernant les prélèvements à la charge du loueur en meublé.

=> Activité exercée en entreprise individuelle : prélèvements et charges applicables à compter du 1^er janvier 2021

=> Activité exercée en société semi-transparente sur le plan fiscal : prélèvements et charges applicables à compter du 1^er janvier 2021

=> Activité exercée en société soumise à l‘impôt sur les sociétés : aucune spécificité liée à l’activité de location meublée réalisée par la société. Les revenus et plus-values entrent dans le champ de l’IS et la question sur le régime social est sans objet.

=> Rappel des règles applicables à la location meublée :

* Location saisonnière / Location de longue durée :

Une location meublée est dite de courte durée (ou location saisonnière) lorsque le logement est loué à la nuitée, à la semaine ou au mois, et pour une durée maximale de 90 jours consécutifs, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Lorsque le logement est loué pour une période d’un an (ou neuf mois pour un étudiant) et que le locataire en fait sa résidence principale, on parle alors de location de longue durée.

* LMP / LMNP au sens fiscal :

L’activité sera exercée à titre professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

-     les recettes annuelles (TTC) retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € ;

-     ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des BA, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Si une de ses conditions n’est pas remplie, la location meublée sera alors exercée à titre non professionnel (LMNP).

A noter qu’un associé d’une société de personnes non soumise à l’IS exerçant l’activité de loueur en meublé peut avoir le statut de LMP. Il faut alors apprécier le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € non au niveau de la société mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux.

* Imposition des revenus :

Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC soit sous le régime du micro-BIC, soit sous le régime réel. Une option pour le régime de l’auto-entreprise est possible sous conditions.

* Sort des déficits :

En LMNP, les déficits s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une activité de location meublée non professionnelle au cours des dix années suivantes. En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global.

* Fiscalité des plus-values :

Comme cela est visé ci-dessus, en LMNP, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique tandis qu’en LMP, sera applicable le régime des plus-values professionnelles.

* Existence de régimes optionnels :

A noter que les loueurs en meublés effectuant de la location de logement meublé de courte durée et/ou de locaux d’habitation de tourisme classé peuvent bénéficier, sous conditions, d’une option d’affiliation au régime général des salariés. L’inscription s’effectue alors sur l’espace dédié à l’économie collaborative sur le site de l’URSSAF.

Lors de la première déclaration, il convient de soustraire les montants suivants des recettes réalisées, au titre de l’activité concernée :

-     23 000 € pour la location de logement meublé de courte durée ;

-     23 000 € pour la location de logement meublé de tourisme classé.

Ces seuils ne sont déductibles qu’une seule fois, lors de l’affiliation, et s’apprécient pour chacune des activités, sans être proratisés suivant la date de début d’activité.

Pour exercer cette option, l’activité doit être exercée en entreprise individuelle. Pour rappel, un gérant majoritaire de SARL ne peut être affilié au régime général des salariés.

Le montant des recettes de l’activité de location meublée ne doit pas excéder 72 600 €.

Il est également possible pour les loueurs en meublé effectuant de la location de logement meublé de courte durée, de locaux d’habitation de tourisme classé ou de la location de chambre d’hôtes d’opter pour le régime du micro-social.

Pour ce faire, le loueur doit respecter différentes conditions :

-     il doit être sous le régime du micro-BIC fiscal à l’impôt sur le revenu ;

-     l’activité doit être exercée en entreprise individuelle ou en EURL ;

-     les recettes n’excèdent pas les limites suivantes :

*    176 200 € pour la location de chambre d’hôtes ou meublés de tourisme classés ;

*    72 600 € pour les autres locations meublées de courte durée.