Sous-location d'un immeuble pris en crédit bail par une SCI : conséquences de la levée d'option
Le Conseil d'Etat vient de valider la position de l'administration suivant laquelle une SCI qui lève l'option d'achat prévue dans un contrat de crédit-bail immobilier doit constater à cette date une plus-value imposable alors même qu'elle continue de mettre l'immeuble à la disposition de l'entreprise utilisatrice.
L'affaire tranchée par la Haute Assemblée porte sur un désaccord né il y a plus de vingt ans entre les contribuables et l'administration dans le cadre de schémas de financement immobilier très courants. Il s'agit des opérations par lesquelles une société civile immobilière prend un immeuble professionnel en crédit-bail pour le sous-louer à la société utilisatrice. La SCI, dont la majorité des parts est fréquemment détenue par le dirigeant de la société d'exploitation, devient propriétaire de l'immeuble à l'issue du contrat et le loue ensuite à la société dans le cadre d'une location simple. Le Conseil d'Etat considère que la levée de l'option d'achat par la SCI entraîne la constatation d'une plus-value imposable.
L'Administration avait indiqué à l'occasion d'une réponse ministérielle que l'exercice de l'option d'achat à l'échéance du contrat de crédit-bail immobilier entraîne l'imposition de la plus-value latente constatée à raison de l'immeuble. Cette prise de position avait provoqué de vives réactions des praticiens dans la mesure où elle aboutit à exiger des membres de la SCI une imposition souvent lourde en pratique alors que la société n'a réalisé aucune opération dégageant la trésorerie pour y faire face. En outre, l'acquisition de l'immeuble ne marque aucune rupture sur un plan économique puisque la société continue de mettre l'immeuble à la disposition de l'entreprise utilisatrice.
Mais le Conseil d'Etat refuse de suivre cette approche et tire toutes les conséquences des opérations juridiques réalisées par la SCI. Il motive sa décision par le fait que l'exercice de l'option d'achat prévue au contrat a entraîné un changement d'activité de la société : elle a cessé son activité de sous-location au profit d'une activité de location directe relevant des revenus fonciers. Le changement de régime fiscal qui en découle rend immédiatement imposable la plus-value acquise à cette date par l'immeuble.
Dans ses conclusions, le rapporteur public Nathalie Escaut développe une analyse semblable à celle que l'administration avait menée. Après avoir rappelé que l'activité de sous-location à laquelle se livre initialement la SCI relève, suivant une jurisprudence constante, des bénéfices non commerciaux (voir, par exemple, CE 21-10-1987 n° 51367), elle souligne que la mise en location simple de l'immeuble entraîne son transfert dans le patrimoine privé de la SCI, puisque ses revenus ont par la suite la nature de revenus fonciers. C'est pourquoi la levée d'option marque le « changement d'activité » de la SCI. Il convient donc de tirer les conséquences de cette cessation fiscale d'activité et de soumettre à l'impôt les plus-values d'actif, conformément à l'article 93 du CGI.
En suivant cette analyse, la Haute Assemblée étend au contexte du crédit-bail immobilier la jurisprudence suivant laquelle la mise en location d'immeubles précédemment affectés à l'exercice d'une activité non commerciale entraîne le transfert de ces immeubles dans le patrimoine privé de l'exploitant et donc la constatation d'une plus-value imposable.
La détermination de la plus-value imposable nécessitait d'évaluer la valeur vénale de l'immeuble. L'administration a eu recours à cet effet à plusieurs méthodes : elle s'est référée aux prix de certaines transactions réalisées dans le même environnement et a par ailleurs employé une méthode par capitalisation à partir des loyers de l'immeuble considéré. Le Conseil d'Etat estime cette évaluation suffisamment fiable.
Le prix de revient à déduire de cette valeur vénale correspond quant à lui au prix stipulé dans le contrat de crédit-bail pour l'exercice de l'option d'achat, majoré du montant des loyers que la SCI a dû rapporter à son résultat au titre de l'exercice de levée d'option. En application de l'article 238 sexies B du CGI, elle était en effet tenue de réintégrer l'intégralité de la part des loyers antérieurement déduits excédant les amortissements qui auraient été pratiqués en cas d'acquisition directe.
Plusieurs possibilités s'offrent aux contribuables pour éviter les inconvénients d'une taxation immédiate de la plus-value à l'échéance alors que la SCI ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour y faire face.
L'article 93, IV du CGI ouvre aux membres de la SCI la possibilité d'opter pour le report d'imposition de la quote-part de la plus-value correspondant à leurs droits dans l'acte constatant la cession de l'immeuble à la société. La plus-value est alors imposée lors de la cession ultérieure de l'immeuble par la SCI ou, si elle est antérieure, lors de la transmission des parts de la SCI, à titre onéreux ou à titre gratuit.
La taxation de cette plus-value peut également être évitée si la SCI exerce l'option pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés avant la levée l'option d'achat de l'immeuble. L'échéance du contrat de crédit-bail a alors pour seule conséquence la taxation de la fraction des loyers excédant les amortissements qui auraient été déduits par le preneur s'il avait eu la propriété de l'immeuble depuis l'origine.
La levée d'option d'achat d'un contrat de crédit-bail ne peut par elle-même faire naître de plus-value mais l'administration demeure fondée à tirer les conséquences fiscales du transfert de propriété que cette levée d'option emporte. Une SCI soumise au régime des sociétés de personnes tire des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux lorsqu'elle sous-loue un immeuble pris en crédit-bail, et l'entrée de cet immeuble dans son patrimoine du fait de l'exercice de l'option d'achat prévue au contrat s'est traduite par un changement de nature de l'activité exercée. La société a en effet cessé son activité de sous-location au profit d'une activité de location simple, imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Alors même qu'aucun acte ne matérialise le transfert de l'immeuble la cessation de son activité initiale et le changement de son régime fiscal ont eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value acquise à cette date.
L'administration a pu valablement évaluer la valeur vénale de l'immeuble à prendre en compte pour le calcul de la plus-value en se référant à des transactions récentes et en calculant une valeur de l'immeuble par capitalisation à partir des loyers de l'immeuble.