Le bailleur doit délivrer un local conforme aux normes en matière d’amiante

Le locataire d’un bail commercial ayant cessé de payer ses loyers, le bailleur lui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire forme alors opposition au commandement en faisant valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance des locaux en ne faisant pas exécuter des travaux de désamiantage des lieux (des concentrations de fibres d’amiante par litre d’air jusqu’à 30 fois supérieures au seuil sanitaire fixé par décret) et prétend qu’il est déchargé du paiement des loyers tant que les travaux ne seront pas réalisés.

La Cour d’appel écarte l’argument du preneur et prononce la résiliation du bail au motif que le seuil réglementaire invoquée par le locataire résultait d’un décret postérieur à la conclusion du bail.

La décision de la Cour d’appel a été cassée par la Haute Juridiction, qui juge qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat.

=> Même en l’absence de stipulation particulière du bail, le bailleur doit délivrer au locataire les locaux loués et les entretenir en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués (C. civ. art. 1719).

Il ne saurait se soustraire à son obligation de délivrance, notamment au moyen d’une clause relative à l’exécution de travaux.

En raison de cette obligation de délivrance, il doit, par exemple, procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, s’assurer que l’immeuble répond aux normes de sécurité incendie ou encore prendre en charge les travaux de raccordement aux réseaux des eaux usées et électrique.

L’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du contrat. Ainsi, le bailleur manque à son obligation de délivrance lorsque l’état de vétusté des locaux ne permet plus au locataire d’en jouir normalement.

Source : Cass. 3e civ. 10-9-2020 n° 18-21.890 F-D, Sté Acrobarx c/ S.